スマートビルディングが必要ですか、それともスマートデータだけで十分ですか？

一部の不動産リーダーは、完全に自動化された「スマート」ビルディングを目指しています。 彼らは24時間365日、環境を即座に調整するために、あらゆる角度で占有率を追跡するセンサーを想像します。このレベルのデータは有用ですが、常に実用的であるとは限りません。本当の問題は、継続的な監視が必要か、定期的な人間主導の占有調査がスペースの使用を改善するために十分な洞察を提供できるかどうかです。

「占有率のベンチマーキングと指標を追跡することが、より最適化された不動産ポートフォリオへの第一歩です。」

• 占有率ベンチマーキングガイド、JLL 2018-2019

継続的な監視の魅力

リアルタイムデータ、実際の課題

スケールの大きいセンサーの導入は予算を圧迫する可能性があります。大規模オフィスやキャンパスは、数千のセンサーとデータを処理するための専用システムが必要かもしれません。ただ、あなたの目標がただ午後に空いているデスクを特定したり、使用されていない会議室の数を把握するだけなら、常時追跡は過剰になるかもしれません。

大規模システムの維持

センサーに基づくソリューションは、継続的なキャリブレーション、ネットワークサポート、およびデータ管理が必要です。施設管理者はしばしば、これらのシステムの複雑さが不動産の縮小、リモデリング、またはデスク共有ポリシーに関する実際の決定に必要な内容を圧倒していると感じます。多くの人にとって、継続的なデータはノイズが信号を上回ります。

なぜ定期的な洞察が十分かもしれないのか

集中した努力、具体的な結果

短期間の占有調査は、典型的な作業サイクルの実際の使用をキャプチャします（1〜4週間）。観察者やパートタイムのデータ収集者が、各スペースを使用する人数と活動のタイプ（個人作業、小グループの協力、または電話）を記録します。これらのスナップショットは、どのエリアが過密でどのエリアが空いているかを示します。

この引用はセンサーについて述べていますが、一定期間の利用を測定するという原則は短期の観察研究にも適用されます。恒久的なハードウェアをインストールすることなく、多くの同じデータ、つまり占有率と利用パターンを収集できます。

深いコンテキストの追加

観察者は、人々がどのようにスペースを利用しているのか、およびそのスペースが実際にその機能をサポートしているかどうかを記録できます。従業員が廊下でラップトップを持って立っているのは、ハドルルームが完全に予約されているからでしょうか? 大きな会議室が空っぽで、小さな部屋が常に過密ですか? 短期の観察は、これらの動態を生センサー計数よりも明確に示します。

スナップショットデータを活用する実用的な方法

1. 未使用エリアの再構成
   使用データがオープンプランのセクションが常に空いていることを示す場合、それらを共同ラウンジや電話用ブースに改造することができます。

2. デスク共有ポリシーの改善
   異なる日の占有パターンを比較することで、デスク数を削減するか、より多くのホットデスキングステーションを作成できるかを把握できます。このステップにより、オフィスの大部分が稼働率が低いときに、リアルエステートコストを削減できます。

3. 会議室サイズの再考
   観察データは大きな会議室が半分しか利用されていないことを示すことができます。小さな部屋が常に満室である場合、大きな部屋を複数の小さな空間に分割する時期かもしれません。

制限事項

もちろん、年間を通じての変動をスナップショットが捉えることはできないかもしれません。大学キャンパスは、試験期間と通常の授業日とで異なる利用が見られます。企業オフィスは四半期末に忙しくなるかもしれません。これに対処するには、連続的なハードウェアを設置するのではなく、異なる時期に追加の短期研究を実施することができます。

Q&A: 占有調査の計画

Q: 複数のフロアやチームをどのように扱いますか？
A: 慢性的な部屋不足のように、最大の問題を生み出すフロアやチームから始めて、大きな違いが見られる場合は追加のエリアに拡張します。

Q: 時折の研究では予期しない急増を見逃すかもしれないのでしょうか？
A: 確かに、見逃す可能性があります。もしオフィスが季節的な変動を経験するのであれば、複数のスナップショットインターバルを計画しましょう。特定の週や月が異常だと思われる場合には、ターゲットを絞った「ミニ研究」を行うこともできます。

Q: 各エリアを観察するために専門のスタッフが必要ですか？
A: 必ずしも必要ではありません。多くの組織では、明確なチェックリストを持つボランティアやパートタイムの観察者を募ります。鍵は一貫性です： 同じ占有の定義、同じデータ記録方法。

Vantage Spaceの位置づけ

Vantage Spaceは、長期的なセンサー設置なしで意味のある占有洞察を得たい組織に最適です。それは以下を可能にします：

• 携帯端末以外何もハードウェアを必要とせず、短期研究を迅速かつ容易に実施
• 定量的および定性的データの収集、場所が共同作業、集中した個人作業、または混合タスクに使用されているかを含む
• 調査する期間のみをお支払い、継続的な料金を回避

センサーに基づくソリューションは、特定のシナリオ、特にリアルタイムの建物管理が必要な場合や24時間稼働の操作を行う場合に強力です。しかし、あなたの主要な目的がオフィスの適切化、未使用スペースの特定、および従業員の実際の作業スタイルのサポートである場合は、フルタイムのスマートビルディングではなく、スマートデータだけが必要かもしれません。

重要な不動産の決定を導くには、定期的なスナップショットが十分すぎるほどあるかもしれません。リアルな質問に焦点を当てることで、つまりどのスペースが混み合っていてどのスペースが空いているのか、そしてその理由を考えることで、大きな効率向上を引き出し、チームのニーズに真正面に応える職場を作り出せます。

始めたいと思いますか？ 一つのVantage Space調査で、各エリアでどのように従業員がスペースを利用しているのか、そしてどこにレイアウトを最適化できるのかを明らかにします。それは、低オーバーヘッドの高価値アプローチであり、重要な事項に集中し続けることができるよう支えます： より良い職場のための情報に基づいた決定を行うこと。